Historie výškových staveb na Slovensku aneb jak si developeři krájejí Bratislavu

Výškové budovy dorazily do Bratislavy z Chicaga. Americké velkoměsto nadchlo podnikatele Rudolfa Manderlu během návštěvy Světové výstavy v roce 1933. Po návratu koupil pozemek na okraji historického jádra a představil plány na dvanáctipodlažní věžák s obchodními prostory a byty. Projekt vyvolal zděšení obyvatel a městští úředníci ho chtěli zastavit v poloviční výši. Manderla nabídl městu část pozemku na vybudování křižovatky a mohl dům dostavět.

Manderlák

Příběh první výškové budovy v Československu připomíná peripetie s dnešními developerskými projekty. Stala se však součástí identity města. Manderlák, jak Bratislavané budovu dodnes nazývají, sice netrumfne kostelní věže, ale zůstal dlouhých třicet čtyři let nejvyšším polyfunkčním domem ve městě. Až koncem šedesátých let ho přerostla budova na patronce v současnosti známá jako Westend Tower.

Od té doby se Bratislava stále více táhne do výšky. Už tehdy byly známy plány na první stometrovou budovu – sídlo Československé televize Bratislava bylo se sto sedmi metry nejvyšší v zemi až do dokončení centrály Národní banky Slovenska v roce 2002. „Mladá republika potřebovala uskutečnit několik staveb, které patří do národní typologie. Bylo to období velkého optimismu a výrazné dynamiky etablování a uspořádání nového státu, proto jsme si řekli, že je to chvíle na sebevědomé gesto. Proto ta výška,“ vzpomíná architekt Pavel Paňák, jeden z autorů vítězného návrhu banky.

Národní banka Slovenska

Právě sto jedenáct metrů NBS se mělo stát stropem pro výškové budovy. Navrhla to Urbanistická studie výškového zónování, kterou si město objednalo před pěti lety. Mezitím totiž panorama Bratislavy změnila padesátka výškových staveb, ať už lokálního významu (od čtyřiceti šesti metrů), nebo s celoměstským působením (od šedesáti metrů). Studie je hotová necelý rok a navrhovaná maximální výška je již překonána. Kromě loni dokončených dvojčat Panorama City jsou známé další čtyři výše projekty. Developerská společnost HB Reavis už začala stavět první z nich, administrativní Nivy Tower při budoucí nové autobusové stanici.

Věžáky vyrůstaly v Bratislavě bez jakékoliv koncepce, a proto jsou roztroušeny po celém městě. Pokud se na něčem magistrát, odborníci i obyvatelé shodují, je to právě tento fakt. Aupark Tower, Tři věže, River Park, Manhattan, Panorama City, Retro, UniCredit Bank v Šancově, Vienna Park, bytové domy na Dlouhých dílech či v petržalském Ovsišti a loukách jsou podle studie příklady nekoncepčně umístěných výškových budov.

Boom po roce 2000

Přestože se do výšky začalo stavět již před čtyřmi desetiletími, skutečný boom přišel po roce 2000. Od té doby vyrostly až tři čtvrtiny bratislavských věžáků. Podle architekta Petra Zalmana, který hlavní město dlouhodobě mapuje a nedávno vydal Urbanistický atlas Bratislavy, je za tím ukončení výroby v továrnách blízko centra. „Po roce 2000 najednou zůstaly tyto velké plochy opuštěné a prošly různými převody za různých okolností na nových vlastníků,“ říká. Druhým důvodem bylo podle něj schválení nového územního plánu v roce 2007, po desetiletých přípravách.

Základní dokument navádějící výstavbu neobsahuje dostatečně definovanou výškovou regulaci, ale upravuje spíše hustotu zástavby a funkční využití ploch. Pro developery je tak často snazší postavit dvě tři výškové budovy jako klasický městský blok, který by při stejném počtu bytů nebo ploše kanceláří zabral větší část pozemku.

Dobíhání reality

Přímo v územním plánu je zmíněna potřeba definovat lokality vhodné pro výškové stavby. Město při zadání studie úkol rozšířilo o návrh výškové hladiny pro celé území města včetně zatím nezastavěných lokalit. Urbanista Vladimír Hrdý, který na studii spolupracoval, říká, že jasná pravidla měla být již součástí územního plánu. „Dokument jen dobíhá realitu, ale pár let skluzu nadělá hodně na obraze města,“ upozorňuje. Kdyby město nezakoupilo jednu tramvaj, na provozu MHD by to nebylo cítit, ale za ty peníze by mohlo obstarat tolik chybějících dokumentů, že jejich přínosu pro město by si lidé všimli, míní Hrdý.

Jako koláč

Z devíti výškových budov, jejichž výstavba je plánována v příštích letech, vyroste až sedm v lokalitě mezi terminálem Nivy a Dunajem. Bývalou průmyslovou zónu mají rozparcelovánu největší developeři – J & T Real Estate, HB Reavis a Penta Investments. Tři bytové věžáky Sky Parku od Penty se stejně jako Nivy Tower už začaly stavět. J & T Real Estate zas spustil prodej bytů v Klingerce a představil i výškovou dominantu rozšíření Eurovea. Pokud ji úřady schválí se vším všudy, stane se prvním mrakodrapem na Slovensku podle oficiálně uznávaných kritérií. Nové věžáky doplní Panorama City a Tower 115, čímž vznikne čtvrť, které se již nyní říká nový bratislavský Downtown, City či Manhattan.

Nápad postavit výškovou budovu v této lokalitě vznikl již před více než padesáti lety. Soutěž na podobu rozšíření centra města k dnešní Pribinově ulici přinesla budovu Presscentra (Tower 115), která byla dokončena v roce 1980 a sídlily v ní redakce tištěných médií. Tehdejší plány s dalšími výškovými budovami už nepočítaly.

nyv